BREVE RELAZIONE SULLE LOCAZIONI BREVI
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LOCAZIONI BREVI - RELAZIONE DI BRE-VE
associazione dedicata a proprietari e società di gestione di immobili in locazione breve
C’è una differenza sostanziale tra un’idea fondata su una percezione soggettiva — talvolta alimentata ad arte da una determinata “corrente” ideologica — e la realtà dei fatti.
È la stessa differenza che intercorre tra la sensazione soggettiva e la conoscenza: quando camminiamo su un pavimento abbiamo tutti l’impressione di trovarci su una superficie perfettamente piana, pur sapendo che la Terra è sferica. La percezione, da sola, non basta a descrivere il reale.
Eppure, è proprio su percezioni, oltre che su dati “orientati”, che si fonda gran parte del dibattito sulle locazioni brevi.
La locazione breve è caratterizzata dalla sua durata che non deve superare i 30 giorni, non prevede la registrazione obbligatoria all’Agenzia delle Entrate e, pertanto, richiede procedure burocratiche che, normalmente, sono assolte dalla stessa Agenzia.
Nel 2008, come noto a tutti, nasce negli Stati Uniti Airbnb, destinata a diventare la piattaforma simbolo del settore; in Italia la sua diffusione si consolida tra il 2014 e il 2015. Ma già dal 2013, oltreoceano, prende forma una contrapposizione organizzata: il settore alberghiero statunitense avvia una campagna aggressiva contro la piattaforma e la esporta in Italia nel 2016 per essere raccolta da Federalberghi, che abbraccia la narrazione che individua nei locatori brevi un concorrente “sleale”.
Da quel momento, il dibattito si allarga e si trasforma. Alla difesa degli interessi economici degli albergatori si affianca una narrazione più ampia, che chiama in causa la tutela dei centri storici, della residenzialità e degli studenti fuori sede. Nascono associazioni civiche che, sull’onda di questa impostazione, avanzano proposte di legge per limitare le locazioni brevi (con quale legittimazione rappresentativa?).
Si consolida così una convinzione: le locazioni brevi hanno sottratto spazio abitativo a soggetti considerati “più meritevoli”, contribuendo allo svuotamento dei centri storici. Una lettura che, tuttavia, appare selettiva nella memoria: prima dell’avvento delle locazioni brevi, erano proprio gli studenti ad essere indicati come causa di squilibri sociali analoghi.
Ma siamo difronte ad una narrazione che ignora completamente il processo di migrazione fuori dai centri storici, compresa Venezia, iniziato molti decenni prima.
In questo contesto si inserisce così il concetto di gentrificazione. Il termine fu coniato nel 1964 dalla sociologa britannica Ruth Glass per descrivere un processo ben preciso: la progressiva sostituzione delle classi popolari con ceti medi e medio-alti nei quartieri operai londinesi in seguito alla deindustrializzazione. Un fenomeno complesso, che comporta aumento dei prezzi, trasformazioni urbanistiche e mutamenti profondi nel tessuto sociale.
Ora, ridurre tutto questo alla diffusione delle locazioni brevi, significa operare una semplificazione che rischia di essere fuorviante. La gentrificazione è un processo storico, legato a dinamiche economiche e sociali di lungo periodo, per nulla negative, considerate le riqualificazioni di aree un tempo degradate, grazie anche alla finanziarizzazione del mercato immobiliare che, negli ultimi anni, sta incontrando però diversi ostacoli. Attribuirne la responsabilità a un singolo fattore non solo è concettualmente debole, ma rischia anche di distogliere l’attenzione dalle vere cause.
È proprio su questo scarto tra percezione e realtà che interviene il lavoro di Bre-VE. Attraverso dati provenienti da fonti istituzionali — Comune di Venezia, ISTAT, Agenzia delle Entrate — e da database verificati, l’associazione mostra come la narrazione dominante sia, in molti casi, disallineata rispetto ai fatti, se non apertamente orientata.
La questione, come spesso accade nei temi complessi che investono la politica pubblica, non è univoca. Esistono almeno due facce della stessa medaglia, ed entrambe meritano di essere analizzate senza pregiudizi.
Il documento affronta, in questa prospettiva, il tema dello spopolamento di Venezia, il numero degli immobili residenziali e il peso effettivo delle locazioni brevi, basandosi su dati puntuali dei censimenti ISTAT. A questi si aggiungono le rilevazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, i dati del portale GeoIDS del Comune di Venezia e il numero degli annunci effettivamente attivi su Airbnb — ovvero quelli che nel 2025 hanno registrato almeno una prenotazione.
Completa l’analisi il resoconto dell’audizione della società Full Price presso la IX Commissione, che contribuisce a inquadrare ulteriormente il fenomeno in una dimensione concreta e documentata.
SPOPOLAMENTO
Il documento delle Serie Storiche tratto dal sito del Comune di Venezia, evidenzia una serie di tappe del fenomeno dello spopolamento che raccontano, in modo inequivocabile, i movimenti in uscita della popolazione. (si allega la pagina scaricata con brevi riflessioni riassuntive per periodi)
Fasi “storiche” significative per comprendere la situazione attuale:
1951 (l’anno in cui viene fissato l’indice a 100) – 1977
1978 – 1998 (20 anni di regime di Equo canone)
1998 (saldo dopo Equo canone) – 2025
2015 – 2025 (ultimi 10 anni della storia contemporanea di Venezia e periodo di espansione delle locazioni brevi nella nostra città)
Secondo i dati raccolti nel documento, è nell’arco dei primi ventisei anni, 1951-1977, che si registra il più significativo fenomeno migratorio in uscita rispetto agli anni successivi; un fenomeno caratterizzato da picchi annuali molto elevati. Questo processo conduce, nel 1977, a un saldo migratorio fortemente negativo pari a –74.200 abitanti, un dato che fotografa con chiarezza la portata dello spopolamento della città insulare.
Un ruolo determinante in questo esodo è svolto dal polo industriale di Marghera che, per buona parte del ‘900, rappresenta un forte fattore di attrazione perché diventa motore economico della terraferma e la principale alternativa occupazionale rispetto al settore turistico-alberghiero del centro storico (sviluppo del Lido di Venezia, la Mostra del Cinema, l’aeroporto Marco Polo, la diffusione del turismo di massa internazionale negli anni ’60 e ’70, eccetera).
La terraferma, in quegli anni, offre quindi nuove e diverse opportunità occupazionali concentrate nel settore industriale, ma anche condizioni abitative nettamente migliori: alloggi moderni, più spaziosi, dotati di servizi igienici adeguati e inseriti in un contesto urbano percepito come più funzionale per la vita quotidiana delle famiglie.
Al contrario, la Venezia storica si presentava, soprattutto per le fasce meno abbienti della popolazione, come un ambiente sempre meno sostenibile. Molte abitazioni erano insalubri, caratterizzate da umidità persistente, muffe dannose per la salute e gravi carenze infrastrutturali. In questo contesto, la scelta di trasferirsi verso la terraferma non può essere letta semplicemente come un abbandono della città, ma piuttosto come una risposta razionale a condizioni di vita difficili (oggi nella maggior parte risolte) e a un’offerta abitativa inadeguata. Per questo motivo, le decisioni individuali di migrazione dell’epoca appaiono pienamente comprensibili e difficilmente biasimabili.
I dati demografici confermano la tragicità del fenomeno: proprio in quei ventisei anni si registrano i picchi migratori più elevati, con perdite annue che superano frequentemente le 3.000 persone. Il valore massimo si raggiunge nel 1961, quando il saldo negativo tocca quota –8.252 residenti. È un dato particolarmente significativo, se confrontato con il periodo contemporaneo: quella cifra supera, da sola, la perdita complessiva registrata nell’arco degli ultimi dieci anni (2015 – 2025). In altre parole, in un solo anno degli anni Sessanta, Venezia perde poco più degli abitanti che perderà in un intero decennio nel XXI secolo.
Tra il 1978 e il 1998 viene introdotto e applicato il regime dell’Equo canone, uno strumento di regolazione degli affitti che aveva come obiettivo calmierare il costo degli affitti. Il meccanismo prevedeva l’applicazione di un prezzo massimo per gli affitti degli immobili ad uso abitativo calcolato sulla base di parametri rigidi e predeterminati – come la metratura, lo stato dell’immobile, la zona e la tipologia edilizia – con lo scopo di contenere i costi e rendere l’abitare economicamente sostenibile, pur garantendo al locatore una remunerazione adeguata al capitale investito.
Come abbiamo visto, nel caso di Venezia l’Equo canone si inserisce in un contesto già segnato da decenni di forte perdita demografica. In teoria, una misura di questo tipo avrebbe dovuto rappresentare un incentivo alla permanenza dei residenti, soprattutto delle fasce medio-basse della popolazione maggiormente esposte alla pressione del mercato immobiliare. Tuttavia, i dati dimostrano che l’effetto sperato non si è concretizzato: al termine dei vent’anni di applicazione del provvedimento, il numero dei residenti risulta diminuito di ben 31.351 cittadini.
Questo risultato evidenzia i limiti strutturali dell’Equo canone nel contrastare lo spopolamento. In primo luogo, la misura ha agito esclusivamente sul prezzo dell’affitto, senza affrontare altri fattori determinanti della crisi residenziale veneziana: la qualità spesso scadente degli alloggi, l’elevato costo della manutenzione degli edifici, la carenza di servizi di prossimità e la progressiva riduzione delle opportunità lavorative nella città insulare. In secondo luogo, il sistema di forte calmierazione dei canoni ha finito per scoraggiare molti proprietari dall’affittare a lungo termine, favorendo fenomeni di sfitto, affitti irregolari o, negli anni successivi, una riconversione verso usi più redditizi a tutela dell’investimento.
Ne emerge quindi un paradosso: una politica pensata per tutelare gli inquilini e stabilizzare la popolazione residente non è riuscita a invertire la tendenza allo spopolamento. Anzi, in assenza di interventi integrati su lavoro, servizi, infrastrutture e qualità dell’abitare, l’Equo canone si è rivelato uno strumento insufficiente, incapace da solo di trattenere i residenti. Il calo dei residenti registrato tra il 1978 e il 1998 dimostra come il problema della residenzialità veneziana non possa essere risolto unicamente attraverso il controllo dei prezzi, ma richieda una visione più ampia e strutturale delle politiche urbane, oltre a progetti proiettati nel futuro prossimo per rendere la città attrattiva per offerta di lavoro qualificante, che oggi non può fornire.
Con la fine del regime dell’Equo canone nel 1998, si apre una nuova fase per la dinamica demografica di Venezia. Nei ventisette anni successivi, fino al 2025, la città registra una perdita complessiva di 20.213 residenti. Si tratta di un dato rilevante, ma sensibilmente inferiore rispetto a quello osservato durante il periodo dell’Equo canone: a fronte di un arco temporale pressoché analogo, il calo della popolazione risulta ridotto di circa un terzo rispetto alle oltre 31.000 unità perse nei decenni precedenti.
Questo confronto di numeri fa riflettere sul fatto che la fine della regolazione rigida degli affitti non ha prodotto una ulteriore accelerazione automatica dello spopolamento ma, al contrario, mostra come la dinamica rallenti, segnalando che le cause della perdita di residenti non possono essere ricondotte esclusivamente al regime dei canoni, ma rispondono a fattori strutturali più complessi e di lungo periodo.
Un ulteriore elemento di riflessione emerge osservando il decennio 2015–2025, anni in cui si affermano le locazioni brevi. In questi 10 anni la città perde 7.964 abitanti: una cifra significativa, ma nettamente inferiore rispetto alle perdite registrate nei decenni precedenti, soprattutto nei picchi migratori degli anni Sessanta. Il dato del 1961, che abbiamo già visto più sopra, è emblematico nel confronto di questi 10 anni: come detto, in un solo anno si perde un numero superiore rispetto a questo ultimo decennio.
I dati di questi ultimi 10 anni indicano che, pur in presenza di una forte pressione turistica e di una trasformazione del mercato immobiliare, la curva dello spopolamento non accelera ma rallenta. Ciò porta a interrogarsi criticamente sull’idea, spesso data per scontata, che Airbnb sia la causa principale – o addirittura esclusiva – della perdita di residenti. Se il fenomeno delle locazioni brevi fosse di per sé determinante nello svuotamento della città, ci si attenderebbe un’intensificazione del calo dei residenti proprio negli anni della sua massima diffusione; invece, i numeri raccontano una dinamica meno drastica.
Numeri altrettanto importanti sono il rapporto tra nascite e decessi. Tra il 2000 e il 2025 a Venezia e il suo estuario si registrano 13.628 nascite contro 32.776 decessi (fonte sito del Comune di Venezia).
E sul computo delle case abitate da residenti e quelle non occupate o occupate da non residenti, ci sono ulteriori riflessioni da fare.
Prendiamo i due censimenti puntuali su Venezia di ISTAT per il 2011 e il 2021. Come noto, ISTAT fa un censimento permanente ma per Venezia lo fa per tutto il territorio comunale mentre questi due censimenti ci restituiscono dati specifici per Venezia e che risultano determinanti per ulteriori riflessioni su un tema così importante proprio per la città.
CENSIMENTI ISTAT ANNO 2011 E ANNO 2021 DEGLI IMMOBILI RESIDENZIALI
Anno 2011 – censimento puntuale su Venezia
ISTAT conta per Venezia Isola (solo sestieri) 36.741 abitazioni residenziali. Di queste 8.375 risultano non occupate. La popolazione residente è di 58.991
Se aggiungiamo nei conteggi le isole (un dato che ci servirà per la comparazione del secondo censimento puntuale del 2021), ISTAT conta 50.938 immobili residenziali dei quali 9.570 risultano non occupati, vuoti. Venezia più l’estuario conta nel 2011 88.684 residenti
Nel 2011, gli immobili destinati ai viaggiatori (che avevano un’altra definizione) erano, secondo l’Annuario del Turismo, 1.797.
Anno 2021 – censimento puntale su Venezia e estuario.
Nel 2021, ISTAT si focalizza su Venezia Insulare e accorpa le case non abitate da residenti e quelle non occupate in unico conteggio.
Le abitazioni censite sono 46.911 delle quali 17.094 risultano non occupate da residenti. Nel 2021 gli immobili destinati a locazione breve sono 5.348 (dati scaricati dal portale del Comune di Venezia GeoIDS) e la popolazione, sempre contando Venezia più l’estuario, è di 77.229 residenti.
Qui il dato è che su 17.094 immobili residenziali, tolte le 5.348 locazioni brevi, ci sono 11.746 case non occupate da residenti, e il teorema sulla locazione breve quale causa dello spopolamento e della difficoltà a trovare un appartamento per affitto residenziale forse non regge più.
OSSERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE AGENZIA DELLE ENTRATE
E siamo davvero così sicuri che le locazioni brevi abbiano fatto lievitare il prezzo del costo degli affitti? Anche su questo aspetto ci sono delle considerazioni da fare. Nel sito dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, possiamo trarre dati interessanti a partire dal 2006, primo anno di raccolta dei dati.
Abbiamo quindi guardato il prezzo al mq nel 2006, nel 2015 (anno in cui le locazioni brevi si diffondono), 2018 e 2025 (il 2026, ovviamente, non è ancora contemplabile) per il primo semestre di ciascun anno. Quello che si osserva non è un innalzamento per picchi del costo al mq ma una fluttuazione lineare. Riportiamo solo alcuni dei sestieri per non eccedere nell’elenco dei dati. Al link riportato più sotto, è possibile vedere le altre zone di Venezia.
ZONA CENTRALE SAN POLO – ottimo stato
2006 prezzo al mq tra i 13 e i 23 euro
2015 prezzo al mq tra i 13 e i 17 euro
2018 prezzo al mq tra gli 11 e i 17 euro
2025 prezzo al mq tra gli 11,5 e i 19 euro
ZONA CENTRALE SAN POLO – stato normale
2006 dato non presente
2015 prezzo al mq tra i 10 e i 13 euro
2018 dato non presente
2025 prezzo al mq tra i 9 e i 13 euro
ZONA CENTRALE SANTA CROCE – stato ottimo
2006 prezzo al mq tra i 12 e i 23
2015 prezzo al mq tra i 12 e i 18 euro
2018 prezzo al mq tra i 10 e i 16 euro
2025 prezzo al mq tra gli 11,5 e i 17,5
ZONA CENTRALE SANTA CROCE – stato normale
2006 dato non presente
2015 prezzo al mq tra i 9 e i 14 euro
2018 prezzo al mq tra i 9 e i 13 euro
2025 prezzo al mq tra gli 8 e i 13 euro
ZONA CENTRALE CANNAREGIO SUD – stato ottimo
2006 prezzo al mq tra i 13 e i 22 euro
2015 prezzo al mq tra i 13 e i 20 euro
2018 prezzo al mq tra gli 11 e i 17 euro
2025 prezzo al mq tra i 13,5 e i 19,5 euro
ZONA CENTRALE CANNAREGIO SUD – stato normale
2006 dato non presente
2015 prezzo al mq tra i 9 e i 14 euro
2018 prezzo al mq tra i 9 e i 13 euro
2025 prezzo al mq tra gli 8,5 e i 13
ZONA CASTELLO EST – stato ottimo
2006 prezzo al mq tra i 12 e i 21 euro
2015 prezzo al mq tra i 10 e i 15 euro
2018 prezzo al mq tra i 10 e i 15 euro
2025 prezzo al mq tra i 10 e i 15,5 EURO
ZONA CASTELLO EST – stato ottimo abitazione di tipo economico
2006 prezzo al mq tra i 12 e i 19 euro
2015 dato non presente
2018 dato non presente
2025 prezzo al mq tra gli 8,5 e i 13 (abitazione non di tipo economico)
Il prezzo per l’affitto al mq risulta comunque molto impegnativo per gli stipendi. Nel 2006, ad esempio, un appartamento di 80 mq a Castello costava già 960 euro al mese.
Link al sito
I NUMERI DELLE LOCAZIONI BREVI A VENEZIA
Il portale del Comune di Venezia GeoIDS registra tutte le strutture che accolgono viaggiatori o persone che soggiornano per brevi periodi, quindi non necessariamente per motivi turistici.
Un elemento su cui fare riflessioni è la differenza di annunci attivi presenti su Airbnb (che hanno nel corso del 2025 avuto almeno una prenotazione) e quelli che risultano registrati sul portale GeoIDS.
A dicembre 2025 su Airbnb si contano 5.605 annunci, dei quali 5.347 sulla sola Venezia, mentre nel portale Geoids ne sono registrati 6.251 dei quali a Venezia sono 6.113. Questa differenza è, molto probabilmente, dovuta alle iscrizioni fatte da proprietari che attualmente non sono intenzionati a locare con contratti brevi ma, in previsione di future restrizioni, hanno giustamente pensato di procedere nel caso un domai i figli, residenti altrove, volessero far rendere l’immobile di famiglia con questa forma di contratto.
Alleghiamo il documento in excel dove il 2 di dicembre 2025 sono raccolte tutte le forme di accoglienza
ECONOMIA DELLE LOCAZIONI BREVI (a cura della società Full Price)
DATI PORTATI IN AUDIZIONE DA MARCO NICOSIA DI FULL PRICE, AZIENDA SPECIALISTICA NEL REVENUE MANAGEMENT
Riteniamo utile portare i dati presenti in audizione alla IX Commissione da Marco Nicosia, titolare della società Ful Price, specializzata nell’analisi dei dati applicati al revenue management, che offre servizi a società di property management. Insieme al suo team utilizza piattaforme specialistiche per leggere i dati di mercato e ottenere un quadro aggiornato e realistico dell’andamento delle locazioni brevi.
Grazie alla sua attività professionale, ha raccolto elementi utili a descrivere l’economia generata dalle locazioni brevi, un settore produttivo capace di generare lavoro, servizi e reddito sul territorio. Tale modello non si discosta, sul piano economico, da quello della locazione residenziale, anch’essa fonte di reddito per i proprietari e di gettito fiscale. Le due forme non sono quindi alternative in senso qualitativo, ma rispondono a equilibri diversi, influenzati anche dalle garanzie offerte ai locatori e dalle dinamiche della domanda abitativa.
Le locazioni brevi non rappresentano una semplice rendita, ma una filiera articolata che coinvolge numerosi operatori: servizi di pulizia, lavanderie, manutenzione, accoglienza, gestione degli ospiti, attività amministrative, oltre a professionisti e artigiani. Si tratta quindi di un’economia diffusa, composta da micro-imprese e lavoratori che contribuiscono concretamente al tessuto economico locale.
Ogni alloggio attivo sostiene direttamente e indirettamente questa rete. Una riduzione del numero di unità comporterebbe inevitabilmente una contrazione delle ore lavorate, del fatturato e della continuità di reddito per molte categorie.
Secondo le stime di Full Price (dicembre 2025) gli operatori direttamente coinvolti nel settore sono migliaia: 5.250 nell’area di Venezia e terraferma, 3.881 tra Venezia, Murano, Burano, Torcello e Lido, e 3.647 nella sola Venezia.
Interventi restrittivi rischiano quindi di generare effetti a catena sull’intera filiera, riducendo i volumi di lavoro e mettendo in difficoltà fornitori e micro-imprese. Inoltre, una regolazione rigida non elimina la domanda, ma tende a spostarla verso territori limitrofi o forme meno tracciabili, con conseguenze negative sia per l’economia locale che per il controllo.
Infine, i dati analizzati da Full Price (in particolare ADR e numero di annunci attivi) evidenziano una tendenza del mercato verso un progressivo riequilibrio, con un calo sia dell’occupazione sia del numero di inserzioni, segnale di un processo di normalizzazione già in atto.
Alleghiamo il documento sintetico che ha sottoposto all’aula
CONCLUSIONI
Alla luce di questa lettura, appare quindi legittimo porsi una domanda cruciale: siamo davvero sicuri che Airbnb abbia prodotto o favorito lo spopolamento di Venezia, oppure stiamo attribuendo a un fenomeno recente la responsabilità di un processo avviato molto tempo prima?
Un processo accelerato anche dall’economia cittadina messa in ginocchio dal trasferimento in terraferma di uffici cruciali per il mondo del lavoro (basti pensare a Generali Assicurazioni, ad esempio), con una sensibile riduzione delle opportunità professionali su Venezia. Questo è un altro tema che Bre-VE cerca di stimolare nel dibattito politico da anni.
I dati demografici sembrano suggerire che Airbnb sia semmai un elemento che si innesta su una crisi già in atto, piuttosto che la sua causa originaria.
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